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平屋

平屋の土地探し#1 平屋の場合、少し強めの覚悟と割切りが必要です

2021年2月16日

土地探しは「出会い」とも言われます。我が家も建築地を決めるのに1年以上かかりました。「平屋の土地探し」をテーマに2回に分けて書きたいと思います。

初回は、「我が家の土地探し条件」と「実現できた事・あきらめた事」です。

平屋建築地の条件

建築地は、一度は検討対象から外した土地でしたが、条件を見直し最終的にここに落ち着きました。何度か他の申し込みがあっても決まらず、売り出しから1年後、我が家の建築地となりました。

土地を探し始めた時の状況

仮間取りを作成する事で必要な土地の広さが確定

1年以上かけて展示場や住設ショールームを回る傍ら、色々な土地の形を想定し自分たちで間取りを作っていました。ハウスメーカーに土地の広さの意見を聞くためです。

思い描く平屋の生活・必要な部屋数・部屋の広さ・庭・駐車場といった条件を考え必要な土地の広さを決めました。

各社の坪単価や概算見積もりから土地にかけられる予算が確定

ハウスメーカーとの話の中で、希望するイメージを叶えるための坪単価目安や概算見積もりもわかりました。建築側の予算イメージが出来上がります。

欲しい家具の予算や大まかなつなぎコストも含めて、全体予算から土地にかけられる予算を計算。土地の広さと予算が決まった事で、購入できるエリアも自ずと決まります。

2020年11月引越のため、遅くとも2020年3月までに土地登記を完了する

賃貸マンションの更新(2020年12月頭)前に引越したかったので、建築(7カ月)、打合せ(5カ月)で逆算した結果、遅くとも2020年3月には土地登記を完了と期日設定します。

「譲れない」土地の必須条件

  • 90坪以上の第1・2種低層住宅専用地域
  • 土地の予算は3,000万円まで
  • 海と山が近く、都内への通勤も可能な場所

2人暮らしには大きいですが、購入予定の家具・必要な部屋数から延床面積35〜40坪の平屋で考えます。隣家と距離のあるゆったりした平屋で「第1・2種低層住居専用地域」を希望。

建ぺい率40%で考えて最低90坪、できれば100坪以上の土地を目指すことにしました。

ハウスメーカー提示の坪単価を目安に、付帯工事、諸費用、消費税で3割乗せて建築側予算としました。総予算から建築側予算と家具予算を引き、土地の予算上限3,000万円としています。

「叶えばいいな」の希望条件

  • 窓から海が見える土地
  • 災害に強い土地
  • 駅・バス停に近く、人通りの少ない閑静土地
  • 緩やかな上り坂までは許容

せっかく海と山が近い土地を目指すので、できれば窓から海が眺めたい思います。「Halldor Gunnløgsson自邸」のような、海に向かって開く大窓が理想です。

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2階建てに比べると津波や崖崩れで逃げ場所のない平屋です。ハザードマップで安全そうな場所を探しますが、海・山が近いと安全な場所はなかなか見つかりません。

海近くは商業地が多く予算オーバーは間違いありません。窓・庭からちらっと見える海に期待し、山側の土地を中心に探すことにしました。

駅やバス停から近ければ、車通りも多く人の行き交いも多くなります。なかなか両立しません。どちらを選ぶか話し合った結果、平屋なので閑静で人通りの少ない方が良いとなりました。

海と山の土地では上り坂は避けられないので、多少の坂は仕方がないと考えていました。ただ、連続する葛折りは日々の生活に支障があります。

どうやって土地を探したか?

SUUMOやYahoo!不動産といったネット情報を中心に探しました。Yahoo!不動産の検索画面は、土地面積で300㎡や 400㎡も下限指定出来ます。こちらの方が便利。

大手不動産会社(三井のリハウス、東急リバブル)や地元業者(明治地所、湘南・海辺不動産、アールスタジオ)も登録しチェック。海の見える土地で検索すると沢山の業者が見つかります。

趣味で自転車に乗っているので、湘南〜三浦半島は毎週のように走る地域。平日の通勤電車で土地を調べ、週末自転車で見にいく事の繰り返しです。

細かい住所は書いていないので、大まかなエリアを特定してあとは探して回る感じです。その後、下見して気に入った土地を妻と車で見に行きます。流石に自転車は拒否されました。

そういった土地探しの中、一旦は坂が急すぎると却下した土地を選びました。駅・バス停から遠く、平屋では海も見えず、厳しい上り坂の上の、半分土砂災害危険区域に重なる、閑静な土地です。

購入した土地について

建築地の詳細

  • 用途・規制:第1種低層住居専用・法第22条区域、緑地保全区域、地区協定あり
  • 面積・建ぺい:340㎡弱、建ぺい率 40%、外壁後退 道路側1.5m 隣地境界1m
  • 価格:2700万円(売出し2980万円、仲介手数料 99万円別途)
  • 固定資産税評価:実売価格<評価価格

2018年の秋ごろ売り出しの土地です。その後、自転車で見に行きましたが、かなりの上り坂です。電動アシストでも厳しいのではと考えるほどです。(最大勾配20%超)

土地は綺麗な長方形で間口13m 奥行き26mあります。学校の25mプールとほぼ同じサイズ。3方向は家が立っていますが南側は8m道路。3,000万円弱と予算内ですが、問題は上り坂です。

翌日、妻と車で確認に行きましたが結論は「NO」。必須条件は満たしていますが、「閑静」以外の希望条件は何も満たしていません。

しかし、その後も探し続けても良い土地はでてきません。一旦見送った土地ですが、その時点ではベストな土地でした。物件を掲載している「三井のリハウス」へ行ったのが7月です。

この時貰った資料をハウスメーカー4社に渡し、間取・配置イメージと概算見積もりを元に予算の詰めを行ったのが10月。各社の営業からも地盤はわからないが懸念事項はないとの回答。

準備万端整ったと思った11月、物件情報が消えました。電話すると少し前に申し込みがあり、売買契約直前でキャンセルになったそうです。同じ思いはしたくないので、即申し込みました。

実現出来た事とあきらめた事

建築地詳細の通り、譲れない土地条件はほぼ実現しました。一方、希望条件はほぼ全敗です。閑静である事以外は全て妥協です。希望条件にあきらめをつけた理由です。

  • 海やが見える:中庭を大きく取ることで、「Halldor Gunnløgsson自邸」のイメージは家の中に取り込む。海をイメージしタイルを桟橋風にデザイン。
  • 災害に強い土地:山側の土地なので土砂災害リスクは避けられず。
  • 駅やバス停に近い:雨の日以外は自転車で駅まで15分。駅前駐車場は最大金額があったので、雨の日は車と割り切ります。
  • 激坂の上:電動アシストであれば、なんとか登れます。よかったです。

この土地でよかった事、悪かった事

この土地を購入後にわかった想定外の良い事・悪い事です。

  • 地盤がとても強く、少し掘ったらすぐに岩盤
  • 予想以上に水捌けが良く、中庭に降った雨も浸透する
  • 外庭から海が見え、通勤途中では江ノ島まで一望できる

地盤改良は心配でしたが、全く改良の必要がない強固な地盤です。山を切り開いて作られた分譲地でほぼ切土です。地盤調査の結果で安心しました。ただし、逆に掘るのは大変な土地だそうです。

予想以上に水捌けの良い土地。口の字配置の家は、中庭がプールになる可能性があります。排水用に雨水マスが2つありますが出番は少ないようです。

時間2桁の雨量が4時間続いた日、一時的に水が溜まりましたが、雨が止んで1時間後にはほとんど浸透しています。これは予想外で驚きました。

通勤途中には朝日に照らされた海・江ノ島・富士山を眺めます。夕方には夕日に赤く染まった富士山。家の窓から見えるのが理想ですが、通勤途中でも十分に満足しています。

  • 落ち葉掃除が予想以上に大変
  • ウグイスの合唱がうるさい
  • 地盤が硬すぎて石ばかり出てくる

南側、道路を挟んで目の前が山です。落葉樹ばかりで引っ越してきた直後は毎日のように落ち葉を集めていました。最近は落ち切ったので、1〜2週間に1回程度の枝拾いで済んでいます。

1・2羽のウグイスは清々しい鳴き声で風情がありますが、たくさん集まるとうるさいです。延々鳴き続けています。建築途中で気がついた予想外の事です。

中庭、外庭は植木屋さんにお願いしますが、アプローチ脇ぐらいは自分でやろうと掘り返してますが、とにかく石だらけです。土をふるって石を取り除いていますが、あっという間に石の山ができます。

まとめ

平屋は、建築費用が2ー3割高くm土地に費用を割きにくいです。建ぺい率が最大サイズなので、ゆったりした配置を求めるとかなり大きな土地が必要となります。

通常の建物と同じ感覚で平屋の土地探しをすると、選択肢が極端に限られてしまいます。「平屋を建てる」という覚悟と「ここから先は希望」という割切りが、少し強めに必要です。

我が家はたまたま土地が売れ残り、割とゆっくりこの覚悟と割切りができました。

平屋をご検討する場合、土地に対する必須条件と希望条件を整理して、必須条件をクリアし希望が1つでも叶えば良しでも良いと思います。

「平屋の土地」に関する記事は、調べると沢山出て来ます。建て終わって、改めて読んでみると疑問に思うこともあります。

次回は、平屋の土地選びに関して言われるアレコレについて、我が家の意見を書きたいと思います。ご参考になればと思います。

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