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平屋

平屋は建築士が向いている!? 我が家が建築士に感じたメリットと注意点

2021年12月31日

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今回は、①ハウスメーカーと建築士事務所の違い ②平屋を建築士事務所で設計するメリット ③建築士事務所に頼む上での注意点を記載します。

ハウスメーカーと建築士事務所は対極

本来、ハウスメーカーと建築士事務所は同じ次元で比較する存在ではありません。ハウスメーカーは商品開発・設計・建築・サービスまで行うのに対して、建築士事務所は設計・施工監理を行います。

ハウスメーカーの一部業務が独立した会社になっているイメージなので、建築士事務所に依頼する場合は、別途、建築会社との契約が必要になります。

まずは、両社の作る家の違いについて、我が家が理解している事を説明します。

注文住宅の定義が違う

ハウスメーカーの作る注文住宅はカスタマイズ住宅です。大多数の人が必要とする仕様・デザインから商品の雛形(標準)を作り、施主要望や土地条件を基に商品を選びカスタマイズしていく住宅です。

一方で、建築士事務所は施主要望や土地条件を基に、雛形無しでゼロから設計する住宅です。そのため、狭小地や変形地でも柔軟な設計ができ、木造・鉄骨・RCなど最適な工法選びから始まります。

コスト構造が違う

ハウスメーカーは大量購入を前提に価格交渉を行います。標準のコスパが良いので、標準が希望に近いメーカーを選ぶとコストを抑えられます。良く見かけるメーカー毎の坪単価は標準が前提です。

また、販売費の比率が高いことも特徴。全国各地の展示場・テレビCM・多くの営業を抱えるので、販売費は建築費の2割を占めると言われます。

建築士事務所の場合、建築会社の購買力にもよりますが、採用した建材・建物構造によるコストがそのまま反映されます。大手に比べると交渉力は弱いので、値引きより素材選定で価格調整を行います。

展示場や営業を抱えないので販売費は少ない反面、打合せ時に展示物を見ながら話し合うといった事はできません。時には、施主自ら足を運んで採用実例を確認することも必要です。

提供する価値が違う

ハウスメーカーは、工場生産やカスタマイズを制約する事で安定した品質を目指します。豊富な資金・人材力で独自技術・素材開発も可能。これらを採用しなくても開発費が建築費に含まれるのは難点。

建築士の場合、設計した建築士が直接現場を監理することで、ポイントを抑えた品質管理を行います。また、既存工法・素材を組み合わせるので、不必要な開発費を負担する必要はありません。

保証の考え方が違う

ハウスメーカーでは、保証は競合先に負けないための商品の一部。保証に満たない建材は選択肢から外されます。法令の要求外でも競争で負けないための保証もあり、施主によっては過剰な保証にもなり得ます。

建築士の場合、ハウスメーカーほど充実した保証は期待できませんが、過剰保証や選択肢の制限、不要な保証コストは避けられます。法令の許す範囲で施主との話し合いの中でリスクマネジメントを考えます。

打ち合わせ目的が違う

ハウスメーカーの打合せは、一定の回数でカスタマイズ項目を埋めコストを弾くように標準化されてます。メーカーの原価・保証条件と施主の要望・予算をすり合わせるプロセスです。

建築士の場合、ゼロから設計するため打合せ回数も多く、施主の希望・予算・コストの擦り合わせが主目的。意思疎通が完成度に直結するので、施主からの積極的・主体的な情報発信も重要です。

平屋を建築士事務所で設計するメリット

ここからは、平屋新築を建築士事務所に依頼するにあたり、メリットだと考えた事を説明します。これらメリットによるコストダウン額を、希望する仕様・設備導入費用に振り分ける事ができました。

高額な販売費は負担しない

目指す建築イメージは決まっていたので、大手3社にも希望仕様のプレゼンを行いました。プレゼン作成に先立ち1年以上かけて建材ショールームや展示場を見て回っています。

必要な事は大方自分達で説明でき、建築士の説明も具体的にイメージする事ができました。必要なら実例を見に行く事も厭いません。資金の目処も立ちネームバリューも気にしません。

こういったことから、大手ハウスメーカーの高額な販売費は負担したくないと考えました。建築士事務所を選び、費用の2割を希望実現に振り分けられるならば、多少の労力は仕方ありません。

耐震性の高い平屋には特別な技術は不要

軽量な鋼板屋根の平屋であれば、2階建てと比べて耐震性は大幅に上がります。大手独自開発の耐震構造や設備に費用を払う必要はないと考えました。結果、建築士での設計が有力になります。

また、独自構造の施工現場では特別な教育や認定が必要で、これらも全てコストに反映されます。本来シンプルで建てやすい平屋ならば、既存工法・素材で十分だと考えます。

この開発費や教育費は最初から建築費に含まれています。こういった費用を負担しないためには、その技術を「採用しない」では無く、「技術開発に関わらない」会社で設計・建築する必要があります。

予算に収めるための積極的な素材選び

総額予算に収める上で自由に工法・建材を選べることは重要です。大手の場合、型式認定や社内規格に縛られ自由に選ぶ事はできません。もちろん、裏返しとして保証面での妥協は必要になります。

建築士の場合、法令の許す限り自分達の価値判断でリスク負担を選べます。大多数を満足させる保証条件ではなく、自分達の必要な保証を選べることで、コスト調整幅が広くなります。

多少のリスクを許容してある部分を安く仕上げることで、浮いたコストを希望の設備・仕様に振り分けるといった具合です。

特定層に向けたプレミアムな平屋は不要

平屋人気(本当かは知りませんが)という流れの中で、ハウスメーカーも平屋商品を拡充しています。しかしその価格・仕様設定を見てみると2階建てより明らかに割高です。

平屋の展示場を設置出来るほどの客数もないのが現実。2階建は家族構成や世代別に多様な商品がありますが、平屋はプレミアム一択で特定の年齢・所得ターゲットに絞った商品です。

ターゲットから外れる施主にとっては、過剰なプレミアム感や不要な仕様・設備に費用を払う事になるので、ゼロから考えられる建築士の方が予算内で希望を叶えやすいと考えました。

建築士事務所に頼む上での注意点

平屋を建築士事務所に依頼するメリットを説明しましたが、一方で、注意するべき点もいくつかあると感じました。

引っ越しまでの期間は長く余裕を持って考える

標準がないので打合せ項目は多岐に渡ります。土地の条件も千差万別、選択肢が多い分時間がかかります。打合せが長い上に、ハウスメーカーのような工場生産による工期短縮は期待できません。

我が家の場合、建築士に決めてから着工合意まで毎週末の打ち合わせで5カ月、着工から引き渡しに7カ月。建築イメージと間取りを持ち込んでからだと、さらに6カ月遡ります。

他がどの程度かは分かりませんが、ハウスメーカーのようなペースでは進まないと思います。

分離発注になるのでキャッシュフロー・金利負担は注意

建築士に依頼する場合、設計・監理と建築は原則分離発注になります。住宅ローンへ含める事は可能ですが、建築士費用は一旦自前で支払う必要があるので、キャッシュフローはタイトになります。

建築詳細と見積もりが出るとフラット35の審査、請負契約まで結ぶと銀行融資が可能になり、つなぎ融資や分割融資でキャッシュフローも幾分楽になります。

ただし、融資期間が長いので金利負担は避けられません。また、つなぎ融資実行から住宅ローン実行(引き渡し)の期間を原則1年以下に制限している金融機関が大半です。

キャッシュフロー、金利負担、融資期間を見極めながら慎重に計画する必要があります。

リスクとベネフィットは冷静に判断する

「できません」と言われれば悩みませんが、「できるが、リスクあり」と言われると悩む事になります。また、「安くなるけど、耐用年数が短い」といった場合は結構悩みます。

将来費用を払って直す、自分達で直すといった選択肢もり、リスク=NGという考え方は一旦忘れて、リスクとベネフィットを考えました。満点の建材はないと結論づけられるケースも多かったです。

今必要な費用を先送りして、金利負担を減らしたぐらいに考えるのも方法だと思います。

対人コミュニケーションは重要

過度に自分の価値観を押しつける建築士もいるとの記事を見かけますが、幸いそういった方に出会った事はありません。そんな人が本当に商売をできているかは疑問です。

独立開業した建築士なのではっきりした考え方があるのは当然だと思います。ただし、ハウスメーカーのように担当者交代とか上司の仲裁は期待できません。

拗れると収拾がつかないので、意見を言う・聞くといったコミュニケーションは重要だと感じました。

最後に

ハウスメーカーの家、建築士の家にはそれぞれの良さがあると実感しました。平屋の場合は、建築士の方が向いていると考えて選びましたが、予算・仕様共に想定内でまとまったと思います。

ゼロから自分のこだわりを形にしていくプロセスなので、自分にとってはかなり楽しい時間だったと思います。ここは個人差も大きいと思います。

手軽に見に行ける展示場はなく、気難しそうな人がいたらと足が向きにくいと感じてました。そういう建築士もいるかもしれませんが、実際に話してみると、建築が好きで気さくな方が大半だと思います。

新築検討の時は、一度、建築士事務所も考えてみてはどうでしょうか?我が家は満足しています。

次回は、(一部では名前も出していますが、)我が家の建築会社を紹介します。大手ハウスメーカーを凌ぐ調達力、将来的な事業継続性も高く、経験豊かで頼れる営業さんが魅力です。

また、契約形態が少し特殊です。建築士に依頼する場合の選択肢としてはメリットが大きいので、この点についても記載します。

最後まで読んで頂き有難うございました。

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